Недвижимость в Чехии

Finep и покупатели — иностранцы
gorod_cz
В конце прошлого года один из крупнейших чешских застройщиков — Finep — прекратил заключать договора с иностранцами (для граждан ЕС сделано исключение). Сегодня мы получили официальное подтверждение и разьяснение сложившийся ситуации.

По словам сотрудников Finep, в последнее время множество покупателей — иностранцев заключает договора на начальной стадии строительства (когда оплачивается лишь небольшая часть стоимости квартиры), но к моменту сдачи квартиры перестают выходить на связь и, соответственно, не оплачивают финальную часть стоимости недвижимости. В результате у застройщика "зависло" множество квартир.

Перспективы развития ситуации пока не ясны, но, с большой долей вероятности, до начала лета это ограничение отменено не будет. Мы следим за изменениями и будем держать наших читателей в курсе.

Уставной капитал юрлица в Чехии — изменения законодательства
gorod_cz
С 1 января 2014 года в Чехии вступило в силу новое гражданское законодательство. Одно из приятных изменений касается уставного капитала создаваемых фирм — теперь он может быть равен одной кроне. Т.е. фактически речь идет о либерализации одного из самых неудобных моментов в регистрации фирмы. Ранее учредителям компании приходилось либо вносить свой уставной капитал (100 или 200 тыс крон, в зависимости от количества учредителей), либо оплачивать "аренду" уставного капитала (этот вариант не очень удобен юридически). Символическая одна крона ощутимо упрощает процесс регистрации юридического лица в Чехии.

Скромно и со вкусом.
gorod_cz
Сегодня на глаза попались два отличных варианта квартир в центре:



1. http://gorod.cz/object/29165/ — полная реконструкция дома, лифт, подземный гараж. Пешая доступность центра и набережной (минут 5 пешком до воды и примерно столько же до Карлово Намести). В этом же доме есть квартира 2+kk площадью 53м стоимостью 4.183.242 кроны и несколько больших квартир стоимостью ~ 7.000.000 — 7.500.000 крон.

2.  http://gorod.cz/object/28291/ — надстройка мансарды над домом, отличное тихое место в расширенном центре. Сейчас еще актуальны три квартиры — 2+kk (62м) за 3.500.000 крон, 3+kk (78м) за 3.950.000 крон и 4+kk (119м + балкон 7.7м) за 5.950.000 крон.

Оба варианта очень хороши по соотношению цена / качество и в плане ликвидности у них все правильно.

Налог с перевода недвижимости в Чехии — 2014 год
gorod_cz
Чешский сенат преподнес покупателям недвижимости отличный подарок — налог с продажи недвижимости, как и раньше, будет платить продавец.

В конце 2012 года чешский парламент поднял ставку налога с продажи недвижимости с 3% до 4% и анонсировал что с 2014 года налог будет платить не продавец, а покупатель. Был подготовлен соответствующий законопроект, который прошел все слушания в парламенте и был благополучно отменен сенатом. Таким образом в 2014 году налог с продажи недвижимости в Чехии составит 4% и будет платиться продавцом. Отличная новость для покупателей.

Нюанс: хотя налог платит продавец, покупатель де-юре, ответственнен за то чтобы продавец его все же заплатил (если интересно, могу рассказать об этом вопросе детально). Чтобы защитить покупателя в этой ситуации мы, совместно с нашими чешскими адвокатами, разработали соответсвующую форму договора ответственного хранения денег, полностью исключающую риск неуплаты налога.
senat-316

Нюанс: хотя налог платит продавец, покупатель де-юре, ответственнен за то чтобы продавец его все же заплатил (если интересно, могу рассказать об этом вопросе детально). Чтобы защитить покупателя в этой ситуации мы, совместно с нашими чешскими адвокатами, разработали соответсвующую форму договора ответственного хранения денег, полностью исключающую риск неуплаты налога.

Немного статистики
gorod_cz
Чешское статистическое управление опубликовало данные об изменении стоимости квартир в Чехии за первые 2 квартала 2013 года: http://www.czso.cz/csu/redakce.nsf/i/ceny_bytu

Как и ожидалось, квартиры в Праге постепенно растут в цене (на графике изменение стоимости жилья с 2005 года):
price-index-2-2013

Оригинал графика на чешском языке: http://www.czso.cz/csu/csu.nsf/i/graf_4_ceby/$File/ceby13q2g4.xls

Как видно из графика, начиная с 4 квартала 2011 года недвижимость плавно дорожает, причем большим спросом пользуются именно недорогие квартиры (именно поэтому желтая линия находится ниже синей). Если же смотреть в долгосрочной перспективе, то за последние 8 лет недвижимость в Чехии подорожала на 35-40%, что очень и очень хорошо.

Ужас? Великолепно! — Интересные квартиры VII
gorod_cz
Некоторые квартиры на первый взгляд отпугивают.
_flat1
Квартира в состоянии, мягко говоря, не очень.
_flat2
Очень мягко говоря не очень.

А теперь давайте посмотрим с другой стороны:
квартира 3+1 площадью 75м с большой лоджией. Дом прошел комплексную реконструкцию. Расстояние до метро: 4-5 минут пешком (рядом две новые станции метро), на машине до центра Праги 15 минут. Хороший зеленый район с отличной инфраструктурой (под боком продуктовый супермаркет, недалеко торговый центр, рядом садик и школа).
Вот так выглядит улица перед домом:
http://goo.gl/maps/xg0Et

Стоимость квартиры: 2.500.000 крон. Чуть менее 100.000 евро. Подробнее об этой квартире: http://gorod.cz/object/26135/
Комплексный ремонт (включая замену окон, новую проводку, новую сантехнику, кухню) такой квартиры обойдется порядка 250.000 тысяч крон.
Как итог: за сумму порядка 109.000 евро покупатель получает отличную квартиру после ремонта в хорошем районе. На мой взгляд, очень интересный объект. Хотя фото, конечно, пугающие.

Интересные квартиры - VI
gorod_cz
Все, наверное, знают термин "Тихий центр". Такие квартиры всегда ценны — статусно и удобно. И уж особо ценятся квартиры в новых комплексах. Причем строящийся или только что сданный комплекс — то еще удовольствие (многие жильцы после приезда начинают делать ремонт). А вот комплекс через 3-4 года после сдачи — гораздо интереснее. Тем более если в квартире фактически не жили и она в состоянии новой.

Очень интересный объект: http://gorod.cz/object/24625/

_pano1

Большая квартира 5+kk с двумя лоджиями, большим гаражом и парковочным местом в закрытом жилом комплексе, площадь 122м. Квартира частично обставлена, можно купить вместе с мебелью. В квартире не жили, так что состояние новой квартиры.

_pano2

Расположение? Просто отличное. Зелень, но до метро 3 минуты пешком. Тихо, но до Карлова моста всего 4км. Панорамный вид с лоджии на зелень прилагается. Фотографии зимние, летом все окрестности покрыты зеленью.

_pano0
Формально квартира находится на первом этаже. На лифте ездить не нужно, что особенно удобно для семей с пожилыми людми или маленькими детьми. Окна же находятся на уровне 2-3 этажа (на фото квартира отмечена зеленым).

Очень интересный объект, рекомендую. http://gorod.cz/object/24625/

Интересные квартиры - V
gorod_cz
В Праге есть несколько действительно интересных жилых комплексов. Один из моих любимых — Бритска четверть.
Британская четверть

Большой и очень приятный проект с хорошей инфраструктурой, рядом станция метро. Для жизни — очень и очень приятно.
В этом комплексе есть несколько очень интересных вторичных квартир. Пример:
http://gorod.cz/object/24228/
Просторная квартира с хорошей лоджией (8.5м), двумя кладовками (одна на этаже и еще одна в подвале) и парковочным местом в подвале. Квартира обставлена, хорошая кухня, бытовая техника. Квартира полностью готова для жизни.
Если сравнить с новыми квартирами в этом комплексе, то за эти деньги можно купить гораздо более скромную квартиру, (например http://www.finep.cz/cs/britska-ctvrt-IV/jednotka-1104-A2 стоит 2.9млн квартира + кладовки + гараж) с худшей планировкой, без мебели и бытовой техники. В строящемся доме (в достроенных домах подобных квартир уже нет).

Если мы говорим о разумной инвестиции и покупке хорошей квартиры для жилья — весьма достойный вариант.

Журналисты такие журналисты
gorod_cz
Увы, качество современной "журналистики" оставляет желать лучшего.
Заголовок новости: "Большие квартиры подешевеют" (http://bit.ly/136BsWJ). Автор считает что чехи, ощущая экономическую нестабильность не будут покупать многокомнатные квартиры, а вот однокомнатные таки будут покупать больше. Очень мне интересно посмотреть на чешскую семью с двумя детьми, которая, решив сэкономить, купит однокомнатную квартиру вместо трех-четырехкомнатной. Учитывая то что сейчас очень низкие процентные ставки по ипотеке.

Ну и кризис. Это очень модное слово у журналистов, осталось понять в чем же он проявляется в чешской действительности.

И еще несколько слов об обманах при покупке недвижимости в Чехии.
gorod_cz
Самый явный и простой признак обмана при покупке недвижимости (думаю это характерно не только для Чехии), это желание агентства как можно скорее получить от клиента залог за квартиру и/или оплату своих услуг. Если агентство рассказывает о том что квартира вот-вот уйдет и нужно как можно скорее вностить залог — стоит задуматься.

На моей памяти не было ни одного продавца, который так уж срочно требовал залог. Продавцам достаточно если покупатель скажет "добро" на словах, а залог заплатит на следующий день. За это время можно спокойно проверить юридическую чистоту квартиры, не спеша обговорить детали покупки. Это нормальный повсеместный подход. Если же агентство начинает торопить — значит что-то не так.

Из последней практики:
  • агентство взяло залог сразу после просмотра (причем весьма и весьма большой — 100.000 крон), а потом выяснилось что квартира заложена в банке. Я уже писал об этом случае ранее: http://gorod-cz.livejournal.com/14633.html
  • залог заплачен при просмотре, при том что квартира покупается в ипотеку: например: http://gorod-cz.livejournal.com/13014.html
Второй случай вообще достаточно часто встречается — агентство "гарантирует" ипотеку, берет залог, а затем банк либо отказывает в ипотеке либо предлагает гораздо худшие условия чем было оговорено ранее. Решение простое — прописать возврат денег в таком случае. Общее универсальное решение — внимательно читайте договора. Это, конечно, не панацея от всех бед, но позволяет сильно упростить себе жизнь.

?

Log in

No account? Create an account