Недвижимость в Чехии

Покупка квартиры в Чехии как инвестиция
gorod_cz
Многе соотечественники сейчас присматривают квартиры в Чехии как инвестицию. Чехия для этого подходит более чем — стабильная европейская страна, но при этом не входящая в еврозону. Чешская недвижимость стабильно растет в цене, спрос как на аренду так и на покупку в Праге высок и снижаться не собирается. При этом стоимость квартир, которые разумно покупать как инвестицию, весьма и весьма невысока — от $100.000.

Для инвестиции мы рекомендуем покупать 2-3-х-комнатные квартиры в хороших спальных районах, в пешей доступности метро.
Такие квартиры легко сдаются, можно выбрать хороших жильцов (а не тех кто просто согласится). Мы рекомендуем заселять семьи — они, как правило, стабильнее, платежеспособнее и аккуратнее чем те же студенты или одинокие люди.
Приведу несколько примеров таких квартир:
Стоимость квартиры 1.750.000 крон + ремонт и мебель обойдутся примерно в 250.000 крон.
При этом сдать такую квартиру можно за +/- 9.000 крон. Соответственно максимальная рентабельность составит порядка 5.4%.
Стоимость квартиры 2.100.000 крон
Стоимость аренды такой квартиры: 10.000-11.000 крон. Макс. рентабельность порядка 6%
Стоимость квартиры 2.100.000 крон
Стоимость аренды: 10.000-11.000 крон. Макс. рентабельность порядка 6%

А вот дорогие квартиры мы покупать не рекомендуем — их рентабельность оставляет желать лучшего.
Например, http://gorod.cz/object/23798/.
Сдать такую квартиру в арнеду можно за 17000-20000 крон (+ коммуналка). При стоимости 6.100.000 крон, максимальная рентабельность составит 3.5%. Учтите, также, что дорогостоящие квартиры сложнее ждать и они простаивают гораздо больше чем бюджетные квартиры.
Везде в расчетах я пишу максимальную рентабельность, т.е. исходя из того что квартира всегда сдана. Реально недорогие квартиры сданы, в среднем, 11-11.5 месяцев в году (у дорогих квартир этот показатель ниже), поэтому реальная рентабельность будет немного меньше: порядка 5 - 5.5%. На сегодняшний день это лучший показатель для безрисковых инвестиций в чешскую недвижимость.

Рентабельность 5-6% может показаться несколько скромной для России, но не стоит забывать о том что инфляция в России составляет 10-15% годовых, а в Чехии чуть больше 2%.

Мы берем на себя все хлопоты связанные с поиском жильцов, контролем оплаты комунальных платежей, присматриваем чтобы в квартире все было хорошо, решаем все возникающие вопросы (например, сломался холодильник или потек кран — чтобы жильцы звонили нам, а не Вам). Стоит это 10% от стоимости аренды, причем оплачивается только время, когда квартира сдана.

Чудные люди
gorod_cz
Живя в Чехии, некоторые вещи видятся совсем иначе, начинаешь обращать внимание на то что раньше не замечал. Я очень редко вижу когда кавказцы обманывают кавказцев, когда узбеки обманывают узбеков. Зато очень часто вижу русских, пытающихся обмануть русских. Причем обманывают, зачастую, просто глупо, рассчитывая что все вокруг идиоты. И, честно говоря, видеть это просто противно.

Типичный пример: сегодня к нам обратился человек, который хочет срочно продать квартиру (квартиру забирает банк за неоплаченную ипотеку). Заявленная цена: 2.400.000 крон. За однокомнатную квартиру в новостройке на окраине (поле, рядом трасса, плохо с общественным транспортом - место совсем не фонтан). При этом в том же комплексе есть два десятка аналогичных новых квартир прямо от застройщика по цене 1.450.000 — 1.550.000 крон. Мне, честно говоря, сложно понять чем человек руководствуется. Авось продастся? Авось найдется глупое агентство, которое это будет продавать (обманывая покупателя, между прочим) и глупый покупатель, который на это купится? Не понимаю.

Покупка квартиры, заложенной в банке
gorod_cz
Иногда попадаются квартиры, ну очень интересные по цене, но заложенные в банке. Мы не рекомендуем такие объекты нашим клиентам — очень много скользких моментов, рисковать не стоит.

На прошлой неделе как раз столкнулся с таким объектом. Продавец заливается соловьем и говорит что хочет эту квартиру продать, что-то поменьше купить и рассчитаться с банком. Вот, как только получит деньги покупателя так сразу все решит. Понятно, что кидалово (продавец не сможет продать квартиру, пока на ней стоит ограничение банка), но кто-то может и поверить.
Что предлагает продавец в данном случае:
- покупатель отдает деньги продавцу
- продавец отдает долг банку, банк снимает залог
- продавец переводит квартиру на покупателя.

Что будет на самом деле:
- продавец получает от покупателя деньги под какие-то туманные обещания
- продавец покупает себе квартиру поменьше и отдает деньги банку. Хватит ли остатка на то чтобы покрыть долг - большой вопрос
- продавец говорит покупателю "возникли небольшие сложности, подождите чуть-чуть".
- банк либо изымает квартиру, либо просто не дает переоформить ее на покупателя.
как итог, покупатель остается и без денег и с непонятными перспективами по квартире.

Теоретически, такую сделку можно провести правильно. Для этого достаточно чтобы сделка была трехсторонней — продавец,  покупатель и банк. Соответственно, договора должны быть трехсторонними и ответственное хранение денег должно быть в банке. В этом случае порядок действий такой:
- подписываются все договора, покупатель переводит деньги в банк
- банк, совместно с продавцом, переоформляет квартиру на покупателя
- остаток денег банк отдает продавцу.
Это
надежный и правильный путь. Только вот продавца, в данном случае, он не сильно устраивает — деньги на покупку новой квартиры он получит только тогда когда нынешняя квартира будет переведена и фактически передана новым владельцам.

Клиенты не наши — к нам лишь обратились за консультацией (и я рассказал им все подводные камни), так что формально моя совесть чиста. Хотя, конечно, видеть как людей кидают всегда неприятно.

Мораль: не стоит экономить на ненадежных и юридически непрозрачных сделках. И те 5-10%, которые они, якобы, экономят не стоят той головной боли и тех рисков.

Перевод денег в Чехию при покупке недвижимости
gorod_cz
При покупке недвижимости в Чехии, как и любой другой недвижимости, очень важно правильно переводить деньги — это позволит сберечь нервы и, зачастую, сэкономить. Итак:

Просмотры и резервация недвижимости.
Итак, Вы приехали в Чехию смотреть и выбирать недвижимость. Сколько денег и на что Вам понадобится, помимо личных расходов:
  1. Резервационный платеж — составляет, как правило, 50.000-100.000 крон (2000-4000 евро). При этом резервационный платеж зачисляется в стоимость покупки.
  2. Комиссия агентства — обычно составляет 3% от стоимости недвижимости, причем на этом этапе оплачивается только половина комиссии, вторая половина оплачивается когда недвижимость переведена на нового владельца, т.е. после завершения сделки.
Например, при покупке квартиры стоиомстью 3.000.000 крон, залог может составлять 75.000 крон (3000 евро) и половина комиссии агентсва: 45.000 крон (~1750 евро), т.е. на этом этапе понадобится порядка 4500-5000 евро.

Правильнее всего везти эти деньги на карточке, причем в той валюте, в которой Вам удобно класть деньги на счет. Если Вы живете в России и деньги у Вас в рублях, то выгоднее везти их на рублевой карточке. При снятии в банкомате, обмен идет по курсу платежной системы (VISA или MasterCard), а он ощутимо выгоднее банковского. Разумно иметь с собой 2-3 карточки, на случай если одна из них будет заблокирована банком. При этом доллары и евро везти в Чехию бессмысленно — Вы можете снять кроны в банкомате прямо в аэропорту.

Оплата покупки недвижимости
В Чехии покупатель НЕ платит деньги непосредственно продавцу (исключение составляют некоторые новостройки). Деньги переводятся на счет ответственного хранения (усховна) у адвоката (подробнее об этом я напишу в одном из следующих постов). Правильнее всего переводить деньги непосредственно с Вашего банковского счета на счет адвоката. При этом как обоснование платежа Вы предоставляете своему банку перевод + копию подписанного договора купли-продажи.
Некоторые банки "умеют" отправлять необходимую сумму в чешских кронах, иные отправляют только евро. В этом случае нужно отправить сумму с небольшим запасом - на случай колебаний курсов валют. "Лишние" деньги покупателю адвокат, конечно же, вернет.
Срок перевода составляет, как правило, 3-7 рабочих дней. Быстрее всего приходят платежи из Сбербанка — на следующий рабочий день после отправки.
Если деньги у Вас, скажем так, не совсем официальные, то правильнее всего открыть счет в чешском банке, перевести необходимую сумму на этот счет и затем оплачивать покупку недвижимости с чешского счета (например, через интернет-банкинг). Чешские банки не интересует откуда у Вас деньги, но при этом в договоре с банком есть пункт по поводу того что это ваши деньги и они честно заработаны, так что банку нет смысла интересоваться их происхождением.

Окончательный рассчет с агентством
Вторая часть комиссии агентства оплачивается после того как квартира переведена в Вашу собственность, как правило при фактической передаче объекта покупателю.

PS Если агентство недвижимости просит у Вас деньги до того как Вы выбрали подходящий вариант — плохой знак. Единственное исключение — просмотры недвижимости вне Праги, за что многие агентства берут небольшую (100-200 евро) оплату авансом.
PPS Ни один российский банк не имеет представительства в Чехии, поэтому не имеет особого значения в каком банкомате Вы будете снимать деньги — комиссии везде будут одинаковыми. Например, российский РайффайзенБанк и чешский РайффайзенБанк считаются различными банками. Единственный критерий — избегайне безымянных банкоматов и банкоматов от незнакомых банков. Лучше снимать деньги в банкоматах, расположенных в офисах банков.

Так выгдядит легальный процесс покупки недвижимости в Чехии с точки зрения денег. Иногда агентства предлагают хитрые варианты, например переводить деньги за недвижимость не на счет адвоката, а на свой счет. От таких предложений лучше сразу держаться подальше.

Интересные квартиры - IV
gorod_cz
Сегодня я хотел бы рассказать о двух интересных комплексах в непосредственной близости Праги — для тех кто устал от городской суеты, но хотел бы иметь возможность добираться до Праги менее получаса.

1. Коттеджный комплекс Лидице (http://gorod.cz/develop/287/):


Комплекс из 39 коттеджей расположен в небольшом поселке Лидице. Часть домов уже сданы, часть достраивается (соответственно можно купить как готовый так и строящийся дом). Главное преимущество кроется в сочетании двух факторов — близости Праги (30-35 минут до Вацлавской площади на машине, если нет пробок) и современного, очень ухоженного поселка.
Все дома светлые, просторные. Количество комнат: от 4+kk до 5+kk, площадью от 152m² до 209м². Стоимость колеблется от вполне демократичных 3.780.000 крон (порядка €150.000) до 9.293.000 крон (порядка €365.000).

2. Рядные дома Буштеград (http://gorod.cz/develop/286/):

Комплекс небольших рядных домов в небольшом городке рядом с Прагой. В городе есть все необходимое для жизни — магазины, школа, детский сад, недалеко (6.5км) г. Кладно, удобное транспортное сообщение с Прагой (9км до границы Праги, 30-35 мин на машине до Вацлавской площади), причем в Прагу ходит автобус (интервал: 3-5 минут). Рядом с домами расположен большой парк, который недавно прошел комплексное обновление.
За стоимость квартиры в спальном районе Праги покупатель получает новый рядный дом со своим двориком, причем до центра Праги можно добраться быстрее чем из некоторых пражских районов. Стоимость домов колеблется от 2.995.000 до 3.412.000 крон (от €117.500 до €134.000).

Процесс покупки недвижимости в Чехии — поэтапный план
gorod_cz
Как происходит покупка недвижимости в Чехии? По этому пути прошло множество нащих соотечественников и наступать на грабли совсем не обязательно. Итак:

Read more...Collapse )

Налог с продажи недвижимости в Чехии
gorod_cz
Чешское правительство обсуждает изменение налога с продажи недвижимости в Чехии с 3 до 4 процентов. Как говорят политики, вопрос практически решен и налог будет повышен с начала 2013 года.

Что это нововведение изменит для покупателей? Практически ничего. Согласно чешскому законодательству, налог с перевода недвижимости платит продавец, покупателя этот налог, при правильном составлении договоров* не касается. Некоторые продавцы, конечно, поднимут стоимость объектов на 1% или около того, но массовым этот процесс не будет и вскоре цены выровняются.

* — налог с продажи платит продавец. Но если продавец его не заплатил в течение 3 месяцев, обязанность оплатить налог переходит на покупателя. Чтобы исключить подобную вероятность, нужно правильно составить договор об ответственном хранении денег. Адвокат, при выплате денег продавцу, должен делать два платежа: один как налог в соответствующее налоговое управление, а второй на оставшующая сумму — продавцу. Т.е. налог оплачивает адвокат из денег продавца и покупатель застрахован от неприятностей с этой стороны.

И, да, мы всегда с радостью ответим на любые вопросы относительно недвижимости в Чехии и безопасного оформления ее покупки: http://gorod.cz/about/conta/.

Интересные квартиры - III
gorod_cz
Когда денег на покупку квартиры действительно много, очень сложно выбрать что-то эдакое, что оправдает  инвестированные средства и, при этом, полностью будет полностью соответствовать вкусу нового владельца.

К счастью, в Праге бывают просто невероятные квартиры, об одной из них я сегодня расскажу.

Read more...Collapse )

Жизнь в Чехии — маленький городок
gorod_cz
Большинство соотечественников в Чехии живет в Праге. Это логично и понятно - в Праге проще адаптироваться, есть языковые курсы, русские садики и школы, русские магазины и т.д. При этом перспектива жить где-то рядом с Прагой воспринимается как "ой, кошмар, как же мы там будем". При том что, если правильно выбрать город, ничего страшного нет и в небольших городках есть свои преимущества.

Приехав в Чехию, первые 3 года я жил в небольшом городке возле Праги. Выбор Прага / не Прага был сложным, но усталось от больших городов победила. Городок называется Roudnice nad Labem (Роуднице над Лабем). 13тыс жителей. Уютная центральная площадь, замок, набережная Лабы. Красивый город. 40км до Праги на машине (по трассе за 20 минут), либо 50 минут до главного вокзала Праги на поезде (не сильно дольше чем ехать общественным транспортом из некоторых районов Праги).

Каковы плюсы:
  • спокойный тихий город. Ни шума, ни толпы, ни туристов.
  • гораздо (в 1.5 - 2 раза) дешевле недвижимость чем в Праге. Несколько объектов для примера
  • в городе есть все необходимое для жизни, при этом попасть к врачу гораздо проще чем в Праге.
  • Полиция по делам иностранцев — не пражская. Меньше людей, спокойнее, удобнее.
Минусы:
  • С русскоязычным общением тяжело. Если в Праге легко можно найти компанию по интересам, то в небольших городках с этим хуже.
  • Если ездить каждый день на работу в Прагу, немного утомляет.
Итого, если работа не привязана к Праге, маленький город — весьма и весьма неплохая альтернатива недорогим квартирам в Праге. Конечно, не все городки так хороши, но я в свое время специально объехал без малого все окрестности Праги, так что если нужна информация по какому-нибудь городу - спрашивайте, не стесняйтесь.

О пользе чтения договоров
gorod_cz
Недавно столкнулся с таким элегантным способом вежливого мошенничества со стороны банка.

Есть договор ипотеки на квартиру. Квартира сдается в аренду. В ипотечном договоре есть небольшой пункт о том что квартира должна быть сдана в аренду не дешевле суммы ХХХХ, что в два раза больше реальной цены за которую эту квартиру можно сдать (т.е. заведомо невыполнимое условие). Если владелец квартиры это условие не выполняет — выплачивает банку весьма солидную компенсацию.

Покупательница приобретала квартиру непосредственно у застройщика, решив что услуги агентства недвижимости ей ни к чему. Совершенно очевидно, что если бы квартира покупалась через ответственно относящееся к работе агентство, подобных подводных камней можно было бы избежать.

PS Кредит был выдан Райфайзен-банком. Никакой другой банк, насколько я в курсе, подобных вольностей себе не позволяет. Что, конечно же, не отменяет необходимости вдумчиво читать договора и советоваться с адвокатом.

?

Log in

No account? Create an account